神奈川県横浜市・川崎市、東京都に物件を所有されている賃貸オーナーのみなさまへ
こんにちは！横浜市の大規模修繕工事専門店　オーナー様の修繕窓口　です。

大規模修繕工事に対して「なぜ必要なのか分からない」という見方もまだ根強くある現在。

今回は大規模修繕工事の必要性についてお話していきます。

【大規模修繕実施状況と実施しない理由】

分譲マンションでは大規模修繕工事を行うのが当然のことになりつつあります。

新築時から長期修繕計画が立てられ、修繕積立金を徴収されるのが一般的です。

しかし、賃貸住宅ではまだまだ一般化されていない状況です。

図1）管理形態別大規模修繕の実施状況（個人オーナー）

①長期修繕計画に基づき実施　②長期修繕計画はないが定期的に実施　③長期修繕計画はなく必要に応じて実施

④未実施（長期修繕計画あり）　⑤未実施（長期修繕計画なし）　⑥わからない

上記の表を見て分かるように、国土交通省の調査では大規模修繕工事を実施している個人オーナー様は平均4割程度という結果が出ています。

管理形態別では委託管理の実施率が一番高いですが、それでも5割強にとどまっています。

自主管理とサブリースは4割そこそこです。

管理会社が一括借り上げして管理運営するサブリースの割合が一番低いという結果も出ています。

図2）修繕・大規模修繕を実施しない理由

修繕・大規模修繕を実施しない理由は上記の表の通りです。

2番目に多い理由に「必要性が理解できない」とあります。

そもそも大規模修繕とは何か、何のために実施するのかがあまり認知されていないのかもしれません。

図１）図２）参考資料：国土交通省「民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」（2017年3月）

【法的な側面から見たオーナー様の修繕義務】

オーナー様が修繕の必要性を感じなくても、修繕をしなければならない場合もあります。

オーナー様が入居者様に対して住まいとしての基本的な機能を持った住居を提供する対価として賃料を得ることを取り決めたものが賃貸契約です。

そのため、建物の損壊や設備故障によって、入居者様が安全に生活できなくなった場合は、速やかに元に戻さなければなりません。

民法第606条には「貸主の修繕義務」が規定されています。

＊民法第606条＊

1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りではない。

2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができない。

適切な修繕をしない場合は、使用できない割合に応じて家賃を減額しなければならないという規定も、2020年4月に施行された民法第611条に盛り込まれました。

＊民法第611条＊

1.賃借物の一部が滅失その他事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

2.賃借物の一部が滅失その他事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

このように修繕義務は法的にも規定されています。

そういったトラブルに繋がるリスクも減るという面からも大規模修繕工事は必要かと思います。

オーナー様にとっても入居者様にとっても安心材料になるのではないでしょうか。

【大規模修繕の必要性①】

◆安全性や住みやすさを確保するため

建物を長持ちさせるためには、深刻なダメージに至る前、劣化が小さなうちに修繕していくことがとても大切です。

塗料を塗り直したり、防水シートを張り替えたりすることが機能・性能を回復させ、建物を守るためには必要です。

大規模修繕を行うことで経年劣化により低下した機能・性能を回復し、安全性や住みやすさを確保することが出来ます。

【大規模修繕の必要性②】

◆資産価値を維持するため

大規模修繕を行うことで建物の耐久性を維持するだけでなく、建物の外観を美しく保つことで入居率の増加にも繋がる可能性があります。

結果として、資産価値の維持になります。

また、バリアフリー化や最新設備の設置、さらに耐震性能強化なども合わせて行うことで資産価値をさらに高めることも可能です。

【大規模修繕の必要性③】

◆稼働年数を伸ばすことに繋げるため

定期的に大規模修繕を実施することで建物の劣化を防ぎ、アパートやマンションの寿命を延ばすことに繋がれば、長期的に安定収入を得ることが期待できます。

建物は建築して終わりという訳ではありません。

長期にわたって安定した家賃収入を得るためには、定期的なメンテナンスを実施することが必要です。

本日もブログをご覧いただき、ありがとうございました。

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