こんにちは！
神奈川県横浜市の大規模修繕工事専門店「オーナー様の修繕窓口」です。

毎日暑いですね、、、オーナーの皆様はいかがお過ごしでしょうか？
本日は大規模修繕工事をする上でのメリット・デメリットをお伝えできればと思います。

「大規模修繕をしても入居率アップや家賃維持につながらないのでは」というオーナー様の不安を耳にすることがあります。

本当のところはどうなのでしょうか。

今回は大規模修繕工事のメリット・デメリットを紹介していきます。

【大規模修繕工事に期待出来る効果とメリット】

大規模修繕をした経験のあるオーナー様と修繕済物件の賃貸管理を受託している管理会社に対して行ったアンケート結果を見てみると、実際にどのような効果があるかを知ることが出来ます。

図1：修繕を実施している家主が感じる計画的に修繕を実施した効果（複数回答）

図2：修繕を実施している管理会社が考える計画修繕の賃貸住宅経営上の効果・メリット（複数回答）

【図1・2　出典：国土交通省「民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」（2017年3月）】

オーナー様が実際に感じた効果の1位は「家賃水準の維持」、2位は「高い入居率の確保」、3位は「長期にわたる住宅の性能の維持」です。

「大規模修繕をしても入居率アップや家賃維持につながらないのでは」というオーナー様の不安を払拭出来るような、しかも即効性のある効果が期待出来るという結果が出ています。

一方管理会社では、1位が「長期にわたる住宅の性能の維持」、そして「高い入居率の確保」と「周辺物件に対する競争力の向上」が同率2位となっています。

築年が古くなっても高い住宅機能が維持されていれば、競争力が高く集客しやすいと、管理会社は実感しているようです。

この他、少数意見ではありますが、修繕費の経費計上による節税効果や、融資を受ける際に有利に働くという点もメリットであるとの結果になっています。

【大規模修繕工事のデメリット】

大規模修繕工事の効果とメリットを挙げてきましたが、オーナー様にとってデメリットと感じる要素もあります。

例えば、下記のような点です。

①修繕工事の範囲が広いため、多額の資金が必要

建物の構造や規模にもよりますが、外壁補修や屋上防水など建物全体に及ぶ大規模修繕工事には、数百万円～数千万円の費用がかかります。

資金面で大きな負担となり、大規模修繕工事を行うにあたって最大のネックになることがあります。

②工事期間が長く、入居者トラブルが起こりやすい

外壁補修では、建物の周囲に足場を組んで養生シートで被うため、ベランダに出られない・洗濯物が干せないなど生活上の制約が発生し、工事が1ヶ月から数ヶ月続くため、入居者様のストレスになることもあります。

また、騒音や塗料の飛散により、入居者様や近隣住民の方とのトラブルにつながるおそれもあるようです。

しかし、これらのデメリットは事前の資金準備や工事の進め方によって、軽減したり予防出来たりします。

こうしたマイナス面を回避するために、大規模修繕工事を先延ばしにして劣化を放置してしまうと将来的なリスクが増幅するかもしれません。

【修繕コストのかけ方】

大規模修繕工事は多額の費用がかかることがデメリットのひとつだと申し上げましたが、賃貸経営ではオーナー様の意向によって修繕コストのかけ方は調整出来ます。

オーナー様が現在の賃貸経営を継続する意思がある場合、何年くらい運用し続けたいのかによって、修繕すべき部位や施工仕様などコストのかけ方が変わってくるのです。

例えば塗料にもグレードがあり、耐久性能も違います。当然長持ちするほど単価は高くなります。

オーナー様が10年以内に売却をお考えの場合などは、7年保証のグレードの塗料で充分という考え方もあります。

また、施工する部位も建物全体ではなく、緊急性の高い部位や外観の見栄えに影響する部位に絞るということも出来ます。

賃貸経営という観点でいえば、こうした考え方も合理的ではないかと思います。

オーナー様の修繕窓口では、このようなご相談を含め、色々なご提案をさせていただいております。

オーナー様と共に考え、お役に立ちたいと考えております。

ぜひ、お気軽にご相談ください。

最後までお読みいただきまして、ありがとうございます。

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