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マンションのどこまでを修繕?!建物の「専有部分」と「共用部分」について
横浜市・川崎市の大規模修繕工事 専門店 オーナー様の修繕窓口

修繕お役立ちブログ 2024.07.30 (Tue) 更新
管理組合の役割

こんにちは!
神奈川県横浜市の
大規模修繕工事専門店「オーナー様の修繕窓口」です。

 


 

マンション・アパートオーナーの皆様、集合住宅には「専有部分」と「共用部分」があることをご存知でしょうか。

所有されている物件の「専有部分」と「共用部分」のどこまでを修繕すべきかといったお悩みもあるかと思います。

 

そこで、まずはマンション・アパートの「専有部分」と「共用部分」についてご説明していきたいと思います。

 

【専有部分とは】

個人が専有して使用できる部分のことを指します。簡単に言えば部屋の中のことです。クローゼット等の収納や、キッチンやお風呂・トイレなどの設備も専有部分に含まれます。

 

なお、バルコニーや窓ガラスは専有して使用できる部分ではありますが、共有部分(専用使用部分)になります。バルコニーは非常時に住民全員の避難経路となるため、共有部分とみなされるのです。

また、玄関扉の内側は専有部分・外側は共有部分です。窓枠・窓ガラスも専有部分と思われがちですが、共有部分になります。

 

【共有部分とは】

専有部分以外の建物や敷地内の場所で、住民全員で共有する部分のことを指します。オートロックや宅配ボックス、駐輪場や駐車場、敷地内のゴミ置き場などが共有部分です。エントランスや階段・エレベーターも共有部分となります。

 

 

さて「専有部分」と「共用部分」についてご理解いただいたところで、マンションやアパートの大規模修繕工事の工事範囲について考えてみたいと思います。

基本的に大規模修繕工事の工事範囲は共用部分となります。では次に共有部分で修繕が必要な部位を確認してみましょう。

 

【共有部分の修繕が必要な部位】

◆ 屋上・屋根

屋上や屋根は太陽光と雨水が直接降り注ぎ、直下には入居者様の居室があるため、漏水が起こらないように防水・メンテナンスが重要になってくる箇所です。

 

◆ 外壁

鉄筋コンクリート造の外壁の構造は鉄筋入りの躯体のコンクリートの外側をモルタルで覆い、その上から塗装を施して雨水の侵入を防ぐようになっています。

修繕工事をせずに放置し、経年劣化が進むと塗装の防水機能が無くなり、モルタルに雨水と外気が侵入することで

ひび割れが出来てしまいます。さらに進行すると躯体の鉄筋コンクリートにまでひび割れが出来、内部の鉄筋が錆びて躯体の劣化が進みます。

またタイルの外壁も同様で、タイルがひび割れたり剥落したりすると、躯体コンクリート内部に雨水が侵入し、鉄筋コンクリートの劣化が進行して建物の耐久性を下げる要因となります。

 

◆ 各種鉄部(屋上・廊下・階段・バルコニー)

通常鉄部には塗装が施されていて、水分と外気から保護されていますが、5年前後で塗料の防水効果は無くなります。

いずれ塗膜が剥がれ、酸化して錆が出て、鉄部は腐食していきます。こまめなメンテナンスを続けていれば鉄部は長期使用可能ですが、修繕を怠ることで腐食がひどい状態になると、

鉄部を新しいものに交換することになってしまいます。

 

◆ 廊下・階段の床と排水溝

廊下や階段の床コンクリートの劣化が進むと階下の天井への漏水が起こり、鉄骨が錆びて内部から膨張し、コンクリート

部分が崩落してくる危険性があります。そのため、雨水が流れる排水口は防水塗料で防水し、床はウレタン防水を行うか塩化ビニール製の長尺シートを貼るか防水塗装をして劣化を防ぐ必要があります。

 

 

なお、専有部分となる住戸内の修繕は原状回復リフォームの範囲となり、入居者様が退去したタイミングで実施するのが一般的です。

 

 

ちょっと線引きが難しい「専有部分」と「共用部分」や、修繕が必要な部位について、なんとなくお分かりいただけたでしょうか。

修繕工事をお考えのオーナー様のお役に立てれば幸いです。

 

 

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