外壁や屋根・防水などのメンテナンスをして、マンションの耐久性を確保しないと損をするという話を聞くと、「そうなの？」と疑問に思われるかもしれません。メンテナンスは劣化している箇所を補修して、見た目を良くするだけだと思われている方は多いと思います。
築15年を経過しても「まだ大丈夫だ」と思って放置してしまうケースがよく見られその結果、メンテナンスを放置したことにより劣化の進行具合が思った以上に進み、多額の費用がかかって後悔される方も実際多くいらっしゃいます。
初めての大規模修繕では「どこを直したらいいの？」と戸惑う方も多いため、管理会社や元施工の会社に任せきりにしてしまうことも…。知らず知らずに高い費用になってしまい、「何にどれくらい費用がかかっているのかがわからないままになってしまった！」といったことがないように、まずは自分自身で情報を集め、大規模修繕とは何か？を知っていただきたいです。
大規模修繕は一括りで行うものではなく、劣化の状態を確認して行う必要があります。
一度に全部行えるといいですが、そうすると費用も高額になります。現状の劣化状況ではまだそこまで改修工事の必要がないのでれば、時期を先延ばししても問題ありません。
しかし、その劣化状況を知識のない方が判断するのは難しいです。だからおおよその時期になると無料診断を行うことをおススメしています。その診断はプロに見てもらうことが重要です。プロとは塗装や防水で修繕を専門に行っている業者のことです。餅は餅屋と言われるように専門工事のプロが見るのが一番正しい判断をしてくれます。もしかしたら劣化がそこまで酷くなければ少額の費用で済むこともあります。
それではどのタイミングで大規模修繕をするべきなのでしょうか？これが私たち「オーナー様の修繕窓口」に寄せられる多い質問です。 多くのマンション・アパートの場合、上の図のような現象が起きます。雨漏りすると部屋の天井やクロスに雨跡がつくので分かるでしょうが、そのほかのシーリングの破断、コケや藻がついている、外壁がひび割れしている、外壁や屋根が色あせしている、塗装がはがれてきているといった現象面については注視しないとなかなか気が付きにくいものです。住民の方から指摘をされてから行ってもクレームのもとになります。またタイルの浮きなども放置しておくと剝落の危険が起きます。このような現象については即修繕が必要なものと、まだ修繕をしなくても良いものがあり判断に迷う事が多いのが事実です。
塗装剥がれ
★★
色あせ・コケ
★★
シーリング劣化
★★★
タイル欠損
★★★
ひびわれ
★★★★
漏水・雨漏り
★★★★★★
工期・費用面で注目されている調査方法が、赤外線外壁調査です。特定建築物調査時にも使え、高所でも足場を組む必要がない為、足場費用もかからず低コスト、スピーディーに外壁の前面を調査する事が可能です。
最も新しい調査方法が、サーマルカメラ搭載のドローンによる赤外線外壁調査です。足場を組む必要がなく、超高層ビルでも調査することが可能です。地理的・物理的に調査可能な建物であれば、効率的に調査ができます。
そこで私たち「オーナー様の修繕窓口」では、星マークが多いほど即修繕が必要なものとしてアドバイスをしています。
一見すると、外壁についているカビや苔、藻はそこまで大した事がないように思えますが、実は早急に修繕をした方が良い部類になるので注意が必要です。多くの方は知らない事が多いのですが、外壁についているコケや藻は外壁の塗膜を劣化させることはもちろん、外壁材の中にも侵入し、その内部でも繁殖を繰返していくため、一度出始めてきたら早めに根こそぎ除去する必要があるのです。そして、除去が終わったら塗装をしてカビや苔、藻が繁殖しないように塗装してあげる必要があるのです。このようにそこまで必要のなさそうな現象でも大変なことになりますので、早め早めのメンテナンスや対処が建物を長持ちさせることにつながるのです。
大規模修繕に特化したコンサルタントがおり、業者の選定なども行ってくれます。
大規模修繕に熟知していて、建物診断、実施計画、施工業者の入札や選定を行ってくれるので物件所有者の負担が少なく工事を実施できます。しかし、コンサルタント会社は施工を直接行いません。コンサルタント業を行うことにより収益を得ています。工事のトータルコストは当然高くなります。
物件を立てられた会社やゼネコン・工務店と呼ばれる業者は総合工事が得意です。
建物の事なら熟知していて、建物診断や工事の実施計画などを行ってくれるので物件所有者の負担が少なく工事を実施できます。
しかし、複数の専門施工店をまとめあげて、下請け・孫請けを使うため中間マージンが発生しやすくなる傾向があります。
建物の規模や必要としている施工をお願いできる施工専門店なのか見極める必要があります。
この４つの業者の中で、一番気を付けてもらいたいことが「中間マージン」です。このように中間マージンはいろいろな会社を経由すればするほど、発生してしまうもの。ですので、コストをいかに抑えるかのポイントは「自社完結型」の会社に頼むのが一番です！私たち「オーナー様の修繕窓口」は自社専属職人がしっかりとした施工工事を行いますので、相談から施工、竣工まですべてが自社完結！
現地調査
まずは電話かメールでご連絡ください。お話しを伺い、1時間ほど調査をします。
詳細な診断
豊富な知識を持ったスタッフが図面を見ながら現場で細部までチェックします。見て触って確認、最後に最新の診断機器で部分別に塗り替えの必要度を測定します。
ご提案
どんな工程にいくらかかるのか、場所・材料・面積・数量を明記した分かりやすい見積書で提案させていただきます。塗料の種類により金額の異なる３パターンほど提案し、ご説明します。
ご契約
工事請負契約書で正式に契約を交わし、スケジュール調整をします。
どんな細かいことでも構いません。気になることがあったらどんどんお問い合わせください！担当者が省内な情報をお伺いします。
◆＊は必須項目ですので記入漏れがないようにお願いします。
◆個人情報保護についてはこちらをご確認ください。
◆確認作業後に担当から2～3日営業日を目安にご連絡をさせていただきますが、内容によってはお時間をいただく場合がありますのであらかじめご了承ください。
0120-01-7757
受付時間 9:00~18:00
物件所有者と接点が多いのが建物管理会社です。
日々の悩みを相談すると解決してくれる存在で、お抱えの施工業者に建物診断から施工までを実施してくれる業者がそろっている。
施工業者は、下請けとして登録している会社が多く、工事の仲介役として中間手数料が発生する場合があります。