こんにちは。神奈川県横浜市の
大規模修繕工事専門店「オーナー様の修繕窓口」です。

本日はオーナー様からもよく質問があります、大規模修繕工事の際の発注方式の違いについてご説明いたします。
いざ発注する段階になって、すぐにイメージがわきますでしょうか・・・？

大規模修繕工事を頼む時には、まず建物を建てた会社に相談するかな？とお考えの方がほとんどかと思いますが、新築（建築）と修繕は別の工事であるため、必ずしも新築工事をした会社が修繕工事ができるとは限りません。

まず施工会社を選ぶときの知識として、工事を頼むときの発注方式の違いについて知っているといろいろな視点でオーナー様の建物に合った施工会社を見つけられるかもしれませんので、少しご説明しますね。

マンションやアパートで大規模修繕工事をすることが決まったときに、
どのように発注するか？

その方法が「責任施工方式」・「設計監理方式」・「管理会社一任方式」です。

「責任施工方式」「設計監理方式」「管理会社一任方式」それぞれの発注方法のメリット・デメリットを紹介します。

オーナー様や管理組合の持っているアパートやマンションがどの発注方法が適切か知る判断材料になれば幸いです。

大規模修繕工事の発注方式は「責任施工方式」・「設計監理方式」・「管理会社一任方式」があります。

「責任施工方式」：企画・設計・工事まですべて一貫して施工会社に発注する方式

メリット

　・施工まで同じ会社に任せることで、設計段階から全体を見据えた計画ができる。細かな部分までその建物に適した修繕計画ができる。

　・窓口がひとつなので、何かあったときに相談しやすい、意見や希望がスピーディに反映されやすい。

　・コンサルタント費用が発生しないし、直接交渉もできるため、設計監理方式に比べると費用が安くおさえられる。

デメリット

　・企画から工事すべて一つの会社で任せる（施工した会社が工事管理や完了検査も行う）ため、かなり信頼できる施工会社を見極める必要がある。

　・工事の実績や見積の内容の妥当性、提案、社員の対応など総合的に判断する必要がある。

　・管理組合の自分たちで行う業務負担が増えることもあり（見積の取り寄せ、業者選定や検査など）、修繕専門チームの設置が必要な場合もある。

「設計監理方式」：設計監理と施工が別で、設計コンサルタントに現地調査から業者の選定、見積作成を依頼、修繕工事は別の施工会社に発注する方式。

メリット

　・設計と施工が別々の会社のため、実績をもとに選定でき工事費削減にもつながる。

　・コンサルタントが統一仕様書による見積を作成するので公平である。

　・中立的かつ客観的に工事監理ができ、手抜き工事の抑止、品質低下など防ぐことができる。

デメリット

　・修繕工事費用のほかにコンサルタント費用がかかってしまうため、修繕積立金の予算が限られている場合はこの金額が負担になるケースも。

　・トラブルが発生した際、責任の所在があいまいである。

　・コンサルタントとのつながりがある施工会社を紹介されるケースもある。

「管理会社一任方式」：賃貸管理やメンテナンスを頼んでいる管理会社に、施工会社の選定や調査、修繕工事、監理・検査まですべてを任せる方式

メリット

　・業者選定を任せられるので、オーナー様の手間が省ける。

　・工事の際のクレーム処理や入居者対応なども普段の同じ窓口で対応できるため、スムーズである。

　・工事が終了したあとのフォローやメンテナンスも窓口が変わらないため、すぐ連絡が取りやすく対応してもらいやすい。

　・管理会社は物件の入居状況や家賃相場も把握しているので、その時々の最適な修繕計画や資産価値がUPする提案もしてくれる事もある。

デメリット

　・管理会社とのつながりがある施工会社を紹介され、外注されるので他の会社と比較や検討がしにくい。

　・管理会社の中間マージンが発生するので、工事費用が割高になる。

　・管理会社とのつながりがあるため、客観的に監理・検査がされているかどうか注視する必要がある。

いかがでしたか？

ここまで説明してきたように、どの発注方式にするかは、建物の規模・種類・またはオーナー様の意向などで選択することが可能です。
国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では分譲マンションの場合全体の約8割が設計監理方式という結果が出ています。

参考資料：
国土交通省　令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査
国土交通省　令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（概要）

このように、大きなマンションやアパートになるほど設計監理方式が採用されているようです。
しかしなががらオーナー様の所有するアパートマンションでの大規模修繕工事では、オーナー様の以降が反映されるケースが多く、
「コストを抑えた修繕工事をしたい…」「費用が高くてもいいから全部おまかせ！」などオーナー様が何を重視するかによって、どの方式が向いているかも変わってきます。

「どの発注方式がいいかわからない」
「うちのマンションにはこの発注方式であっているのか？」
「参考として意見を聞いてみたい」
「見積だけでもとってみようかな…」

など、ありましたらいつでもオーナー様の修繕窓口にお気軽にご相談ください！

最後までお読みいただきまして、ありがとうございます。

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