大規模修繕をすることで
デザインを大きく変えることができますDESIGN
なぜデザインで
入居率が改善できるの？
入居者が増えるサイクル
入居者率を改善する３つのポイント
- 入居率を上げる
- 空室期間を短くする
- 家賃を維持する
共通することは「まずは集客の数を増やす」
内覧数を増やすためには検索された時に見栄えの良いものをまずは選ぶ
すなわち、選ばれる物件にする必要がある
なぜ入居率を改善しないと
いけないの？
例）20戸 家賃6万円（共益費・家賃を含む） １DKを想定
| 入居率／年数 | 1年 | 5年 | 10年 | 15年 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 90%→10年後80% | 1,296万円 | 6,480万円 | 1億2,950万円 | 1億8,720万円 | 2億4,480万円 |
| 90% | 1,296万円 | 6,480万円 | 1億2,950万円 | 1億9,440万円 | 2億5,920万円 |
| 差異 | 0万円 | 0万円 | 0万円 | 720万円 | 1,440万円 |
- 入居率が下がり最初の５年は大きく変化することはない。720万円の損であり、修理費用としてそこまで大きく変わらない
- 入居率が下がり10年目から10%下がり放置しているだけでその後の10年に1440万円も損をしていることになる
- 修繕をしないと入居率は下がる傾向にあり、10%の違いで大きな差となっていく
オーナーにとって入居率の低下は避けて通れない問題である。
そこで、入居をつけてくれと不動産会社にお願いするよりも、選ばれる物件にしていかなければならない。入居率が10%下がり放置するだけで、大きな損になる。
費用かけて修繕しても収支が合うのか気になるオーナー様へご提案suggestion
| 手入れをせずに家賃を下げた時の費用 | ||
|---|---|---|
| 新築〜15年 | 6.0万円×10戸×12ヶ月×15年間 | 1億800万円 |
| 15年経過 | 5.0万円×10戸×12ヶ月×5年間 | 3,000万円 |
| 20年経過 | 4.0万円×10戸×12ヶ月×5年間 | 2,400万円 |
| 25年間の家賃の合計 | 1億6,000万円 | |
| 屋根・外壁の貼替え費用 | ▲800万円 | |
| 25年の収支合計 | 1億5,400万円 | |
| 定期的に手入れをした時の費用 | ||
|---|---|---|
| 新築〜15年 | 6.0万円×10戸×12ヶ月×15年間 | 1億800万円 |
| 15年経過 | 5.5万円×10戸×12ヶ月×5年間 | 3,300万円 |
| 20年経過 | 5.0万円×10戸×12ヶ月×5年間 | 3,000万円 |
| 25年間の家賃の合計 | 1億7,100万円 | |
| 屋根・外壁の貼替え費用 （12年に1回@200万円／1回） | ▲400万円 | |
| 25年の収支合計 | 1億6,700万円 | |
定期的にメンテナンスをすることによって、1回あたりの費用を抑えることができる。
また、家賃の値下げ幅を少なくすることで、入居が決まったとしても25年の収支合計は1300万円の差が出るシミュレーションとなる。
何もしない状態で放置すると・・・。
手入れをしていない物件を相続することで、子世代は非常に困ったことになる。
正しい賃貸経営を行い引継ぎをしないと、３つの選択をしないといけないことで迷わせる。
ではどうしたらいいの？
まずは建物診断を受けて下さい。
見積を取るのではありません。
収益物件の最適な
施工タイミング
最適な工事を
することが重要です
